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墓地价值如何评估?天津墓地为您揭秘!

浏览:218 发表时间:2020-07-29 14:01:50

随着经济社会的发展,土地评估所涉及的用途不仅仅包括商业用地、住宅用地、工业用地等常见用途,新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业之类的特殊用地评估也日渐增多,特别是随着我国逐步进入老龄化社会,社会对殡葬的需求逐步增多,除公益性公墓、公益性骨灰堂(塔)外,经营性骨灰公墓、骨灰堂(塔)也开始出现,由于为经营性质,原针对公益性公墓等的划拨供地方式已不再适用。尤其墓地的利用情况又不同于一般的地产,可以说是特殊中的“特殊”。

  研究的必要性

  根据《土地利用现状分类》,墓地属于特殊用地中殡葬用地的一种类型。在国土资源部第9号令《划拨用地目录》中,非营利性社会福利设施用地中的殡葬设施用地属***划拨用地范畴。但用于营利性销售的墓地,必须以有偿方式供地。而墓地以有偿使用方式供地时,就要对宗地进行评估。墓地的评估数量虽然少,但对墓地评估的研究还是十分必要和迫切的。

  墓地的特殊性

  墓地在运营中与一般的土地使用相比存在特殊性,我国的城市殡葬用地与其他用地相比具有以下特点:

  位置偏僻

  与西方***认为墓地是***接近天堂的地方不同, 中国人一般认为殡葬用地是不吉利的地方,阴气重,因此殡葬用地一般都在远离城市的偏僻区域,一般以山区为多。

  环境优美

  国人历来讲究身后埋葬地的风水,无论是以前皇家墓地陵园的选择,还是稍有积蓄的普通人家祖坟的确定,无不是景色秀丽、山水齐备的地点所在。如无锡的灵山后花园,就坐落在无锡灵山大佛旁,北靠大山,南面太湖,紧挨灵山大佛。

  容积率低

  通过对公墓及经营性墓地的调查发现,殡葬用地容积率一般都小于0.5。

  售价过高

  从 2004 年开始,殡葬业连续多年跻身国内十大暴利行业,且一度排名第三(出自《物权法视角下的殡葬用地问题探析》)。对于经营性墓地,由于实行市场调节定价,且受殡葬行业的特殊性和垄断性影响,墓地价格偏高已成了各地居民的共识,所以有了“死不起”的说法。以无锡市为例,根据市场调查,公墓墓地均价也要2~3万一个墓位。

  评估中的难点

  鉴于以上墓地的特点,给我们的评估工作带来很大困难。

  缺少专门的评估细则及技术指引

  按照我国目前的地价评估体系,土地用途一般分商业、住宅和工业用地,仅有的几种评估方法及《房地产估价规程》主要是针对这三类用途设定的,没有针对特殊用地建立地价的指导理论及相应的地价评估体系,现有的地价评估理论体系不能充分指导特殊用地评估实务工作。


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